A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 27 junio 2016, nº 428/2016, rec. 1583/2014, determina
que no cabe el derecho de retorno de los inquilinos desalojados al ser
declarado el inmueble en ruina total. Son causas de resolución del contrato de arrendamiento y
no de suspensión la declaración de ruina total del edificio porque la
obligación de arrendador de realizar las reparaciones para el buen uso del
inmueble no puede equiparse a la reconstrucción del edificio.
Tras analizar la Disposición
Adicional Octava de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula
el derecho
de retorno. El derecho de retorno regulado
en la disposición adicional 4ª 3 del Texto
Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado
por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta disposición y,
en su defecto, por las normas del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias
exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la
demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o
de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas
sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que
el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una
superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos
90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha
superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el
mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
B) ANTECEDENTES DE HECHO: Los demandantes y otros, interesaron que se
hiciera efectivo su derecho de retorno arrendaticio al
haber sido acordado en su día su desalojo del inmueble situado en Sevilla,
donde tenían arrendada una vivienda, por parte del Ayuntamiento, mediante
resolución de 9 de febrero de 2000, al encontrarse el edificio en situación de
ruina que fue administrativamente declarada mediante Decreto municipal n.º 1933
de 14 de abril 2000.
La demandada
Lbarte Proyectos Inmobiliarios S.L. sostuvo que había adquirido el inmueble y
procedido a su rehabilitación obteniendo la oportuna licencia de ocupación,
razón por la cual se opuso a la demanda alegando, en primer lugar, la caducidad
del derecho de retorno al haber transcurrido más de un año desde que los
inquilinos tuvieron conocimiento de la concesión de la licencia de ocupación y,
en segundo lugar, que no asiste a los demandantes tal derecho porque al tiempo
de adquisición del inmueble por su parte éste había sido declarado en ruina
total, lo que determinaba la extinción del contrato de los contratos de
arrendamiento anteriormente existentes.
El Juzgado de
Primera Instancia n.º 3 de Sevilla desestimó la demanda al considerar que el
contrato de arrendamiento había quedado extinguido cuando se produjo la
declaración de ruina total del inmueble el 9 de febrero de 2000, lo que impide
la posibilidad de retorno.
Los demandantes
recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Sevilla (sección 2.ª)
dictó sentencia de fecha 25 de febrero de 2014 por la que confirmó la dictada
en primera instancia, precisando que el título por el que se solicitó el
retorno en la demanda no era el derivado de la aplicación del artículo 81 de la
LAU 1964 (EDL 1964/62) -que tampoco contempla los supuestos de declaración
administrativa de ruina- sino el de la Disposición Adicional Cuarta del TR Ley
del Suelo 1/92 (EDL 1992/15748) y Octava de la LAU 1994, de donde extraía la
demanda que los contratos de arrendamiento estaban vigentes, puesto que la
causa de resolución por ruina prevista en el artículo 114.10.ª exige que se
solicite expresamente por el arrendador y esto no ha sucedido.
La Audiencia
razona en el sentido de que el derecho de los arrendatarios del inmueble -que
es demolido o rehabilitado en su integridad- a que se les proporcione una nueva
vivienda de similares características exige como condición previa que la
actuación urbanística -aislada o asistemática y no expropiatoria- venga exigida
por el planeamiento urbanístico, concepto en el que no tiene adecuado encaje la
declaración de ruina acordada por el Ayuntamiento de Sevilla, ya que la
resolución administrativa no se adoptó por exigencias del planeamiento
urbanístico sino como consecuencia de la incoación y tramitación del expediente
contradictorio de ruina, en cuyo transcurso se decretó el desalojo del edificio
y la ejecución de determinadas obras de rehabilitación; todo ello con la
declaración de ruina total del edificio, que efectivamente es un acto
administrativo pero no es propiamente una actuación urbanística exigida por el
planeamiento.
C) TRIBUNAL SUPREMO: Según la regulación contenida en la LAU 1964
(artículo 114), el arrendamiento quedaba
resuelto, entre otras causas, por la declaración de ruina de la finca acordada
por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio
tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al
tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios, condiciones que
se dan en el caso presente como ha puesto de manifiesto la sentencia impugnada.
Incluso la norma preveía que cuando el peligro de ruina se declarara como
inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme,
podía disponer la gubernativa que la finca sea desalojada. Por otro lado, los
arrendatarios podían exigir judicialmente del arrendador la realización de las
obras de conservación que fueran necesarias.
La Sala de
lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia núm. 1054/2006, de 5 enero de 2006,
resume la doctrina jurisprudencial existente acerca de la obligación de
reparación por parte del arrendador, en el siguiente sentido:
1º) La
obligación establecida en el núm. 2 del artículo 1554 CC de reparar la cosa
arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido
destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto
legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el
arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de
mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos (S.
20 febrero 1975, que cita las SS. de 22 de diciembre de 1932 y 26 de diciembre
de 1942);
2º) No son
reparables con arreglo de dicha normativa ( arts. 1.554.2.º CC y 107 LAU de
1964) los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la
reconstrucción de edificios en manifiesta ruina - SS. 7 noviembre 1961, 27 mayo
1980 y 11 noviembre 1993);
3º) No existe
razón para agravar la disposición del número 2.º del artículo 1.554 CC en
términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o
arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al
establecer en el párrafo segundo del artículo 118 la equiparación a la destrucción
de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la
ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la
cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y
consiguiente habitabilidad (SSTS. 26 diciembre 1942 y 20 febrero 1975).
La misma
sentencia recuerda cómo la anterior STS de 11 de noviembre de 1993 afirma que: «está fuera de toda lógica y de la equidad
entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los
arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de
servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir
edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento
(...) de exigua renta (...), y cuya reparación alcanza los límites que el
artículo 118 LAU pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina...».
En este sentido
la sentencia del TS núm. 242/2002, de 11 marzo de 2002, en supuesto de ruina
causada por falta de reparaciones por parte del arrendador viene a reconocer a
la afectada un derecho a indemnización de daños y perjuicios.
D) CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL SUPREMO:
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 27 junio 2016, nº 428/2016, rec. 1583/2014, determina que en el
caso presente la Audiencia ha razonado suficientemente sobre la inviabilidad de
la pretensión de los demandantes.
En el régimen de
arrendamientos urbanos establecido por la Ley de 1964, aplicable al caso, el
derecho de retorno (artículo 81) se ponía en relación con la causa segunda de
denegación de prórroga prevista en el artículo 62 de la misma Ley «cuando el
arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente,
cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una,
como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar,
respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el
inmueble a derribar los hubiere....».
Este no es el caso que se plantea en la demanda en
que se trata de una situación de ruina total del inmueble, supuesto en que
procede la resolución de los contratos de arrendamiento que se hallen vigentes
sobre el mismo. Tampoco se trata aquí del
supuesto de derecho de retorno a que se refiere la Disposición Adicional Octava
LAU 1994 por causas de carácter
administrativo que no son equiparables al supuesto de ruina, como acertadamente
ha puesto de manifiesto la sentencia recurrida mediante los razonamientos que
se han recogido con anterioridad.
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