sábado, 22 de abril de 2017

El arrendador no tiene que devolver la fianza si al tiempo de presentar la demanda de desahucio y resolución del contrato por falta de pago no ha concluido la relación arrendaticia.


A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 516/2016, de 9 de noviembre de 2016, recurso 808/2015, resuelve que el arrendador no tiene que devolver la fianza si al tiempo de presentar la demanda de resolución del contrato no ha concluido la relación arrendaticia.

No habiéndose producido el cese de la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción o excepción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo.

B) NO CABE COMPENSACIÓN DE LA FIANZA POR RENTAS IMPAGADAS SI NO ESTA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Opone la demandada la compensación de la cantidad adeudada en concepto de rentas, con la cantidad entregada en concepto de fianza, por importe de 550 €, siendo así que, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983, 11 de junio de 1987, y 16 de noviembre de 1993), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que ostenta contra la actora, por razón de la fianza de 550 €, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la actora, por vía de excepción, al no contener el "petitum" de la contestación sino la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

No procede compensar el importe que se establece como adeudado con la cantidad entregada por la arrendataria en concepto de fianza al suscribir el contrato. Para que se estime la excepción de compensación opuesta es preciso que las deudas a compensar estén vencidas y sean exigibles, y líquidas, requisito que no concurre en este caso.

C) LA FIANZA SOLO SE PUEDE RECLAMAR AL EXTINGUIRSE EL ARRENDAMIENTO; Dado que la finalidad de la fianza es garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, el arrendador no está obligado a su devolución hasta que finalice el arriendo. Teniendo en cuenta que en el momento de la presentación de la demanda no se había terminado la relación arrendaticia, la fianza entregada en su día aún no era exigible. En ese momento subsiste la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias por cuanto la arrendataria continuaba en la posesión de la vivienda arrendada.

Por tanto, hasta que no termine el arrendamiento y se produzca la entrega de las llaves la arrendataria carece de acción o excepción para instar la restitución de la fianza. Una vez finalizada la relación locaticia, podrá reclamar la restitución del importe de la fianza en el proceso que corresponda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza, o de cualquier tipo de garantía que puedan pactar las partes, es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza, o las demás garantías pactadas, sino hasta el final del arriendo.

En este caso, resulta de lo actuado que la terminación de la relación arrendaticia no se había producido en el momento de la presentación de la demanda con fecha 20 de enero de 2015, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza, o las demás garantías pactadas, no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción o excepción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la norma general del artículo 1100.2 del Código Civil, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la demandada contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que haya sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por no haberse producido la terminación del arriendo antes de la preclusión del trámite de alegaciones para la parte actora.

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domingo, 2 de abril de 2017

El Tribunal Supremo dice por aplicación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia en un local de negocio


A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, nº 401/2016, rec. 2068/2014, establece por aplicación de la normativa vigente, que el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia en un local de negocio. Con independencia de la continuación de la actividad o de la declaración de invalidez para otro trabajo. Los arrendamientos (de local de negocio anteriores a 1985) cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación.

B) ANTECEDENTES DE HECHO: Los hechos parten del contrato de arrendamiento urbano de local de negocio de fecha 1 de septiembre de 1967, entre el demandado y recurrente tasación, como arrendatario don Maximiliano y, como arrendadora la causante de la entidad Grupo Viarti, 4 S.L., demandante en la instancia. El arrendatario es calificado como afecto de invalidez permanente en fecha 16 marzo 1990, en su oficio de trabajador de la fábrica de artillería. Pero sigue trabajando en la actividad comercial del local de negocio, presentando al efecto sus declaraciones fiscales. El artículo 143. 4 de la Ley General de la Seguridad Social impone que cuando el beneficiario de la declaración de invalidez, cumple 65 años la pesión de invalidez pasa a ser pensión de jubilación, lo que se produjo en 2005.

Por ello, la sociedad arrendadora formuló demanda instando la declaración de extinción de la relación arrendaticia por razón de la jubilación del arrendatario, aplicando la Ley de Arrendamientos Urbanos del 29 noviembre 1994, Disposición Transitoria tercera, B.3  que dispone la extinción del contrato de local de negocio por la jubilación de la persona física arrendataria, salvo si se produce subrogación. La oposición del demandado arrendatario se funda en que la fecha de jubilación debe situarse en 1990 cuando se produjo la declaración de invalidez que luego pasó a denominarse pensión de jubilación y por razón del principio de irretroactividad no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino la de 1964 que no admitía la jubilación como causa de extinción de la relación arrendaticia.

C) El problema que se plantea es la irretroactividad de las leyes, reconocida en el artículo 2. 3 del Código civil y en el artículo 9. 3 de la Constitución Española, como principio. El demandado, arrendatario del local de negocio según contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es declarado afecto de invalidez absoluta en su trabajo por cuenta ajena en 1990 y sigue en el trabajo autónomo en el local. En 2005 se produce su declaración de jubilación y su pensión pasa a denominarse pensión de jubilación. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no contemplaba la jubilación como causa de extinción de la relación arrendaticia. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (EDL 1994/18384) prevé en su Disposición Transitoria tercera B.3 que: «los arrendamientos (de local de negocio anteriores a 1985) cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación...»

La cuestión es qué legislación se aplica al caso presente:

1º) La primera postura es que se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 porque en 1990 se le declaró la invalidez y no tiene trascendencia jurídica que posteriormente, en 2005, su pensión deviniera pensión de jubilación; ésta es la posición del arrendatario demandado y que ha seguido la sentencia de primera instancia; es la que se mantiene en el recurso de casación;

2º) La segunda, la contraria, mantiene que la jubilación es distinto a la invalidez y en el presente caso la jubilación se produjo en 2005, no antes, por lo cual se aplica la mencionada Disposición Transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y la relación arrendaticia se extingue; es la que mantiene la sentencia de la Audiencia Provincial, que es objeto del recurso; posición que mantiene la sociedad demandante y parte recurrida en casación.

D) JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO: La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, manifiesta que la sentencia del Tribunal Supremo de 8 junio 2011 concreta que la extinción del contrato es por jubilación aunque continúe el negocio al frente de la actividad. Lo aclara con el siguiente texto: «Los términos jurídicos de jubilación y titularidad de actividad empresarial no son equiparables, pues jubilación es el nombre que recibe el acto administrativo por el que un trabajador en activo, ya sea por cuenta propia o ajena, pasa a una situación pasiva o de inactividad laboral, tras alcanzar una determinada edad máxima legal para trabajar, mientras que el empresario individual (autónomo) es una persona física que realiza en nombre propio y por medio de una empresa una actividad comercial, industrial o profesional, que generalmente se asocia con el autoempleo, dado que el propietario de la empresa es a su vez trabajador en la misma, independientemente de la actividad que desarrolle y del tipo de trabajo que realice. Es decir, es empresario y trabajador al mismo tiempo y por tanto como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial».

La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 enero 2013 reitera la anterior y dice expresamente que la jubilación determina la extinción del contrato aunque siga al frente de la actividad empresarial; o, puede añadirse, siga en la situación de invalidez. Dice así:

«Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC n.º 1256/2007) establece que: "(..) como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial". Asimismo declara que: La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

De lo que se deduce que la jubilación es la que determina la extinción de la relación arrendaticia, sin importar que siga trabajando o cualquier otra cosa, como el que haya sido declarado antes con invalidez que se le aplica a su anterior relación laboral, no a la arrendaticia. Esta queda extinguida por la jubilación. 

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Los arrendatarios pueden ejercer el derecho de retracto aun cuando al tiempo de ejercerlo no esté en posesión física o material del inmueble arrendado, bastando con que lo posea de forma mediata o jurídica.


A) La sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, de 21 de noviembre de 2016, nº 683/2016, rec. 2464/2014, declara que por aplicación de la normativa reguladora de los arrendamientos urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), que los arrendatarios pueden ejercer el derecho de retracto de un local aun cuando al tiempo de ejercerlo no esté en posesión física o material del inmueble arrendado, bastando con que lo posea de forma mediata o jurídica.

B) ANTECEDENTES DE HECHO: El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimatoria de la demanda. Recurrida en apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial estimó el recurso y revocó la sentencia. Su razonamiento, en síntesis, fue el siguiente:

a) La demandante carece de legitimación ad causam para el ejercicio de la acción de retracto pues siendo innegable la cualidad de arrendataria no concurre en ella el requisito de ser ocupante de la finca objeto de arrendamiento ya que la tiene subarrendada a Mercadona;

b) Ha transcurrido el plazo de treinta días para el ejercicio de la acción de retracto, ya que si bien consta probado que la arrendataria no tuvo conocimiento del curso del procedimiento de ejecución hasta que se admitió su personación (mediante diligencia de ordenación de 19 de septiembre de 2011, notificada el 23 siguiente), y que la actividad de notificación desplegada por la nueva propietaria del local fue insuficiente, desde la remisión del primer burofax de 1 de junio de 2011 en que se puso en conocimiento de la arrendataria la transmisión practicada -aunque sin especificar la cantidad por la que fue adjudicado el remate de la subasta- la arrendataria pudo acceder al Registro de la Propiedad y tomar conocimiento cabal y pleno de las condiciones de la transmisión, dado que desde el día 6 de mayo de 2011 ya aparecían consignados los datos de la transmisión.

C)  Existe infracción del artículo 31 en relación con el 25, ambos de la LAU y la doctrina jurisprudencial en virtud de la cual el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto previsto en la LAU aun cuando al tiempo de ejercerlo no esté en posesión física o material del inmueble arrendado, bastando con que lo posea de forma mediata o jurídica (como sucede en caso de subarriendo). Cita en apoyo de su tesis las SSTS de 2 de noviembre de 2006, 18 de marzo de 2010 y 25 de febrero de 2011. Afirma que, aunque el arrendatario no ocupe físicamente el inmueble arrendado al tiempo de ejercitarse el derecho de retracto arrendaticio, ello no implica la pérdida de la condición de «ocupante» del mismo, pues detenta la posesión mediata y por ello tiene derecho a ejercer tal derecho como cualquier otro arrendatario, máxime cuando el mismo se le reconoce por el arrendador en el contrato de arrendamiento aunque el citado arrendatario no vaya a poseer la cosa arrendada porque la va a subarrendar -con consentimiento del arrendador- en este caso a Mercadona.

El motivo ha de ser estimado ya que, aun cuando el artículo 47 de la LAU 1964 exigía la ocupación efectiva de la vivienda o local para poder ejercer el derecho de retracto arrendaticio y así se reconoció por esta sala, entre otras, en sentencias de 7 mayo 1985, 12 junio 2002 y 13 mayo 2008, siempre en referencia a contratos celebrados bajo la vigencia de aquella ley, no ha sido así a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994 que no se refiere expresamente a la «ocupación» por el arrendatario de la vivienda o local a retraer, como condición necesaria para poder ejercer tal derecho.

Así, la sentencia de esta sala núm. 1073/2006, de 2 noviembre, dice que «es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento (...) Es evidente, por tanto, que manteniéndose el derecho de adquisición preferente, en la vieja y nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que no es posible, sin una referencia expresa, es reconocer al arrendatario un derecho -subarriendo- y negarle otro -retracto- cuando lo ejercita y mantiene en legal forma...».

Del mismo modo la sentencia núm. 184/2010, de 18 marzo, afirma que «se reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la posesión propia del arrendamiento, ya sea de forma mediata o inmediata, lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento».

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No es posible acusar a una persona jurídica ex art. 31 bis Código Penal por delito contra los derechos de los trabajadores, solo a los administradores


A) La sentencia de la Sala de lo Penal del Tribunal  Supremo  de 23 de febrero de 2017, nº 121/2017, rec. 1916/2016, establece que no es posible acusar a una persona jurídica ex art. 31 bis CP por delito contra los derechos de los trabajadores, solo a los administradores. Los delitos contra los derechos de los trabajadores no están incluidos en el listado de delitos en que el art. 31 bis del Código Penal puede operar.

B) REGULACION LEGAL:  Dice el artículo 316 del Código Penal: “Los que con infracción de las normas de prevención de riesgos laborales y estando legalmente obligados, no faciliten los medios necesarios para que los trabajadores desempeñen su actividad con las medidas de seguridad e higiene adecuadas, de forma que pongan así en peligro grave su vida, salud o integridad física, serán castigados con las penas de prisión de seis meses a tres años y multa de seis a doce meses”.

El artículo 317 del Código Penal establece que: “Cuando el delito a que se refiere el artículo anterior se cometa por imprudencia grave, será castigado con la pena inferior en grado”.

Y el artículo 318 del Código Penal: “Cuando los hechos previstos en los artículos de este Título se atribuyeran a personas jurídicas, se impondrá la pena señalada a los administradores o encargados del servicio que hayan sido responsables de los mismos y a quienes, conociéndolos y pudiendo remediarlo, no hubieran adoptado medidas para ello. En estos supuestos la autoridad judicial podrá decretar, además, alguna o algunas de las medidas previstas en el art. 129 de este Código”.

C) La sentencia de la Sala de lo Penal del Tribunal  Supremo  de 23 de febrero de 2017,  manifiesta que el artículo 318 CP no se remite al art. 31 bis, sino que permite la atribución de la pena en tales casos a los administradores e, incluso, imponer alguna de las medidas del art. 129 CP a la persona jurídica. En el caso, la sociedad que explotaba un pub de alterne con trabajadoras sin cotizar sólo responde como responsable civil subsidiaria.

El art. 318 del Código Penal no se remite al art. 31 bis. Lo que hace (mediante una cláusula que está vigente desde la LO 11/2003 y por ello con anterioridad a que se implantase la responsabilidad penal de las personas jurídicas por Lo 5/2010) es permitir la atribución de la pena en tales casos a los administradores y que quepa imponer alguna de las medidas del art. 129 CP a la persona jurídica; pero ésta no puede ser acusada como responsable penal.

Dice así el art. 318 CP: " Cuando los hechos previstos en los artículos de este título (Título XV, de los delitos contra los derechos de los trabajadores ) se atribuyeran a personas jurídicas, se impondrá la pena señalada a los administradores o encargados del servicio que hayan sido responsables de los mismos y a quienes, conociéndolos y pudiendo remediarlo, no hubieren adoptado medidas para ello. En estos supuestos la autoridad judicial podrá decretar, además alguna o algunas de las medidas previstas en el artículo 129 de este Código."

De hecho, ha sido frecuente la crítica doctrinal sobre la no inclusión de los delitos contra los derechos de los trabajadores en el listado de delitos en los que cabe opere el art. 31 bis.

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