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domingo, 2 de abril de 2017

El Tribunal Supremo dice por aplicación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, que el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia en un local de negocio


A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, nº 401/2016, rec. 2068/2014, establece por aplicación de la normativa vigente, que el acto administrativo de la jubilación es el determinante de la extinción de la relación arrendaticia en un local de negocio. Con independencia de la continuación de la actividad o de la declaración de invalidez para otro trabajo. Los arrendamientos (de local de negocio anteriores a 1985) cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación.

B) ANTECEDENTES DE HECHO: Los hechos parten del contrato de arrendamiento urbano de local de negocio de fecha 1 de septiembre de 1967, entre el demandado y recurrente tasación, como arrendatario don Maximiliano y, como arrendadora la causante de la entidad Grupo Viarti, 4 S.L., demandante en la instancia. El arrendatario es calificado como afecto de invalidez permanente en fecha 16 marzo 1990, en su oficio de trabajador de la fábrica de artillería. Pero sigue trabajando en la actividad comercial del local de negocio, presentando al efecto sus declaraciones fiscales. El artículo 143. 4 de la Ley General de la Seguridad Social impone que cuando el beneficiario de la declaración de invalidez, cumple 65 años la pesión de invalidez pasa a ser pensión de jubilación, lo que se produjo en 2005.

Por ello, la sociedad arrendadora formuló demanda instando la declaración de extinción de la relación arrendaticia por razón de la jubilación del arrendatario, aplicando la Ley de Arrendamientos Urbanos del 29 noviembre 1994, Disposición Transitoria tercera, B.3  que dispone la extinción del contrato de local de negocio por la jubilación de la persona física arrendataria, salvo si se produce subrogación. La oposición del demandado arrendatario se funda en que la fecha de jubilación debe situarse en 1990 cuando se produjo la declaración de invalidez que luego pasó a denominarse pensión de jubilación y por razón del principio de irretroactividad no le es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino la de 1964 que no admitía la jubilación como causa de extinción de la relación arrendaticia.

C) El problema que se plantea es la irretroactividad de las leyes, reconocida en el artículo 2. 3 del Código civil y en el artículo 9. 3 de la Constitución Española, como principio. El demandado, arrendatario del local de negocio según contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es declarado afecto de invalidez absoluta en su trabajo por cuenta ajena en 1990 y sigue en el trabajo autónomo en el local. En 2005 se produce su declaración de jubilación y su pensión pasa a denominarse pensión de jubilación. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no contemplaba la jubilación como causa de extinción de la relación arrendaticia. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (EDL 1994/18384) prevé en su Disposición Transitoria tercera B.3 que: «los arrendamientos (de local de negocio anteriores a 1985) cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación...»

La cuestión es qué legislación se aplica al caso presente:

1º) La primera postura es que se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 porque en 1990 se le declaró la invalidez y no tiene trascendencia jurídica que posteriormente, en 2005, su pensión deviniera pensión de jubilación; ésta es la posición del arrendatario demandado y que ha seguido la sentencia de primera instancia; es la que se mantiene en el recurso de casación;

2º) La segunda, la contraria, mantiene que la jubilación es distinto a la invalidez y en el presente caso la jubilación se produjo en 2005, no antes, por lo cual se aplica la mencionada Disposición Transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y la relación arrendaticia se extingue; es la que mantiene la sentencia de la Audiencia Provincial, que es objeto del recurso; posición que mantiene la sociedad demandante y parte recurrida en casación.

D) JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO: La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, manifiesta que la sentencia del Tribunal Supremo de 8 junio 2011 concreta que la extinción del contrato es por jubilación aunque continúe el negocio al frente de la actividad. Lo aclara con el siguiente texto: «Los términos jurídicos de jubilación y titularidad de actividad empresarial no son equiparables, pues jubilación es el nombre que recibe el acto administrativo por el que un trabajador en activo, ya sea por cuenta propia o ajena, pasa a una situación pasiva o de inactividad laboral, tras alcanzar una determinada edad máxima legal para trabajar, mientras que el empresario individual (autónomo) es una persona física que realiza en nombre propio y por medio de una empresa una actividad comercial, industrial o profesional, que generalmente se asocia con el autoempleo, dado que el propietario de la empresa es a su vez trabajador en la misma, independientemente de la actividad que desarrolle y del tipo de trabajo que realice. Es decir, es empresario y trabajador al mismo tiempo y por tanto como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial».

La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 enero 2013 reitera la anterior y dice expresamente que la jubilación determina la extinción del contrato aunque siga al frente de la actividad empresarial; o, puede añadirse, siga en la situación de invalidez. Dice así:

«Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC n.º 1256/2007) establece que: "(..) como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial". Asimismo declara que: La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

De lo que se deduce que la jubilación es la que determina la extinción de la relación arrendaticia, sin importar que siga trabajando o cualquier otra cosa, como el que haya sido declarado antes con invalidez que se le aplica a su anterior relación laboral, no a la arrendaticia. Esta queda extinguida por la jubilación. 

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