domingo, 9 de julio de 2017

El arrendatario que desiste de un contrato de local de negocio esta obligado al pago de la renta si no se acepta por el arrendador el desistimiento ni la entrega de las llaves, y no está pactado el desistimiento unilateral del arrendatario


A) La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia de fecha 16 de mayo de 2017, nº 297/2017, rec. 894/2015, establece como doctrina jurisprudencial que en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, cuando no se pacta el desistimiento unilateral del arrendatario, ni se acepta el mismo por el arrendador, procede acordar el cumplimiento del contrato condenando al arrendatario al pago de las rentas pendientes.

B) ANTECEDENTES DE HECHO: Nos encontramos ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, donde no se pactó la posibilidad de desistimiento unilateral ni de vencimiento anticipado, por las partes, ni se incluyó cláusula penal que permitiese la moderación. El arrendatario desistió del contrato tras no convencer al arrendador para que le redujese la renta. El arrendatario depositó las llaves en el notario, no siendo recogidas por el arrendador.

1º) La entidad demandante consideró extinguido el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de febrero de 2007 por el desistimiento que notificó por burofax al arrendador -después de que éste no aceptara renegociar los términos del contrato- basado en la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato como consecuencia de la crisis económica con efectos de la resolución a partir del 1 de noviembre de 2011. Alega la actora en la demanda que, ante la actitud renuente del demandado, tuvo que acudir a la notaria el 31 de octubre de 2011 para la notificación fehaciente al arrendador de la consumación de la resolución contractual (antes anunciada por burofax), con depósito de las llaves en la notaría a disposición del arrendador y requerimiento notarial al mismo para la devolución de la fianza. Alega inexistencia de incumplimientos contractuales por su parte y que el arrendador ni recogió las llaves ni devolvió la fianza.

2º) Contestación a la demanda y reconvención. Frente a la pretensión deducida en su contra, el demandado contestó formulando oposición y oponiendo reconvención, solicitando declaración de encontrarse en vigor el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y la obligación de cumplimiento del mismo hasta el vencimiento pactado el 31 de mayo de 2014 y condena al pago de 34.770,81 (importe de las rentas vencidas y no pagadas, así como de las que fueran venciendo hasta sentencia a razón de 4.938,71 euros), más intereses y costas.

Alega que no se pactó en el contrato, ni en sus novaciones (redactadas por la actora), posibilidad alguna de vencimiento anticipado, que hubo impagos de renta anteriores, que la renegociación propuesta era reducir las rentas a un 50% y era inaceptable, además de exigir realización de unas obras que incumbían a la demandante. Alega que en ningún momento ha aceptado la resolución unilateral del contrato, sin que proceda calificar de abuso de derecho y mala fe lo que es simple exigencia de respeto de lo pactado, procediendo el cumplimiento del contrato y el pago de las rentas.

3º) Contestación a la reconvención. La actora reconvenida se opuso a la demanda reconvencional alegando aplicación de la rebus sic stantibus, por variación de las circunstancias tenidas en cuenta en el momento inicial del contrato, exposición de las circunstancias económicas y su influencia en la explotación de su actividad, estando acreditada la justa causa del desistimiento, sin uso ni ocupación de las naves arrendadas desde que se entregaron las llaves y se dejaron a plena disposición del arrendador del 31 de octubre de 2011 y sin existir pacto alguno que impida, prohíba o penalice el desistimiento y una actuación del arrendador contraria a sus propios actos.

4º) Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Sevilla. La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda y estima íntegramente la demanda reconvencional declarando en vigor el contrato hasta el vencimiento pactado y condenando a la entidad reconvenida al pago de las rentas vencidas hasta la fecha de la sentencia que ascienden a 83.948,89 euros, más intereses legales y costas.

El juzgador de primera instancia considera que la resolución unilateral de la demandante no puede ser ni válida ni eficaz, entiende que no concurren los presupuestos de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y en definitiva que no consta justificada la resolución unilateral realizada por la actora procediendo el cumplimiento del contrato.

5º) La sentencia  en segunda instancia de la AP de Sevilla.  Interpuesto recurso de apelación por la mercantil actora, la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6.ª, dictó sentencia que estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Técnicas de Aislamiento Industrial S.A., y con revocación de la sentencia dictada en primera instancia, desestimó tanto la demanda principal como la reconvencional.

La Audiencia mantiene como no acreditado un extraordinario desequilibrio en las prestaciones como consecuencia de la afectación a la arrendataria de la crisis económica (documentos referentes a periodos posteriores a la demanda otros que reflejan más beneficios en el año 2010 que en el 2009), pero sí considera que «(...) el contrato de arrendamiento de facto se encuentra resuelto, por la entrega de llaves que hizo el arrendatario, poniéndolas a disposición del arrendador en una Notaría, y en consecuencia, a partir de entonces no puede hablarse de devengo de rentas, sino a lo sumo de indemnización por los daños y perjuicios causados por la ilegítima decisión adoptada», indemnización que no se solicitó. La Audiencia argumentó que como es ilegítimo el desistimiento unilateral del arrendatario, éste pierde su derecho a la devolución de fianza, lo que determina la desestimación de la demanda y en cuanto a la demanda reconvencional razona que: «(...) en la medida en que el contrato de facto ya se encuentra resuelto y no se ha solicitado derecho indemnizatorio alguno, sino el abono de rentas y que todas las devengadas hasta la fecha del desistimiento unilateral se encontraban ya pagadas, procederá igualmente desestimar la demanda reconvencional (...)».

C) JURISPRUDENCIA DE LA SALA DE LO CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO:  La Sala primera de lo Civil del TS, en su sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo declaró respecto al desistimiento unilateral de contratos de arrendamientos de locales de negocio por la parte arrendataria: «Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1º) Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (Sentencias del TS de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

2º) Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (Sentencia del TS de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.

3º) Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (Sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).

D) El Tribunal Supremo manifiesta que  en los casos en los que dicha cláusula de resolver de forma anticipada el contrato de arrendamiento no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011).

E) En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

Y debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral.


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