A) La sentencia
de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sec. 6ª, de 22 de mayo de 2017, nº
246/2017, rec. 769/2016, concluye
que en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del
arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la
vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la
legislación civil y pasará a ser el titular del contrato. Por lo que no procede
la acción de desahucio por precario cuando se acredita la existencia de un
contrato de arrendamiento, pues existe título bastante que da cobertura a la
posesión por parte del cónyuge no arrendatario, que pasará a ser el titular del
contrato.
B) Establece el
artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos:
1. En los casos
de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el
cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada
cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que
resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la
vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que
reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del
contrato.
2. La voluntad
del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al
arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución
judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de
la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
C) La
sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 6ª, de 23 de enero de
2012, nº 24/2012, rec. 518/2011, manifiesta que: Ciertamente el art.
15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha dado lugar a dos interpretaciones,
con muy diferentes consecuencias; 1º) así un primer grupo de autores y
resoluciones judiciales sostienen que dicho precepto crea un derecho de
subrogación a favor del cónyuge al que se atribuye el uso, que se produce ope
legis y por razón del dictado de la sentencia matrimonial y no por
concierto alguno de voluntades, que es al que se adhiere la sentencia
recurrida; 2º) y otro segundo, según el cual no varía la titularidad
negocial arrendaticia en la que permanece el cónyuge que intervino en
el contrato, concediéndose al cónyuge que permanece en la vivienda un derecho
de uso en tanto permanezca vigente la declaración de atribución en tal sentido
de la sentencia matrimonial.
1º) En
este orden de cosas es claro que la norma pretende reforzar la eficacia de la
atribución del uso de la vivienda arrendada al interés familiar más necesitado
de protección por la doble vía de: a) descartar que dicha atribución pueda ser
equiparada a una cesión inconsentida de la vivienda, que con arreglo al
artículo 27.2.c) de la L.A.U. sería causa de resolución del arrendamiento; y b)
obligando al arrendador a reconocer como interlocutor a quien no fue parte en
el contrato, con la consiguiente excepción al principio de la relatividad
subjetiva proclamada por el artículo 1257 del Código Civil.
2º) Así pues el
art. 15 de la LAU no provoca la subrogación directa del cónyuge no contratante
en el arrendamiento, pero si le faculta a hacerlo, pues
así se deduce de la Exposición de Motivos cuando al analizar las Disposiciones
Transitorias afirma que se opta por la suspensión total de las subrogaciones
inter vivos "excepción hecha de la derivada de la resolución judicial en proceso
matrimoniales "; refuerza esa interpretación el artículo 12 de la L.A.U.
cuando prevé que si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el
contrato o de desistir de él, puede el cónyuge que conviviera con él hasta esa
fecha manifestar por escrito al arrendador " su voluntad de ser
arrendatario" y continuar por tanto ocupando la vivienda en tal condición.
3º) Ahora bien,
aclarada la condición del cónyuge no contratante como verdadero arrendatario
una vez cumplimentado los requisitos del artículo 15 de la L.A.U. (sentencia
del T.S. de 18 de enero de 2.010), nos resta
determinar cual será la posición en que queda el primero pues el precepto obvia
cualquier indicación expresa al respecto.
En este punto un
importante sector de la doctrina y jurisprudencia de las Audiencias viene
sosteniendo que desde el momento que la decisión judicial dictada en un proceso
matrimonial contencioso por la que se atribuye al cónyuge no contratante el uso
de la vivienda arrendada es susceptible de modificación si varían las
circunstancias que sirvieron de fundamento a su adopción, el pronunciamiento
matrimonial no debe extinguir de forma definitiva el vínculo primitivo entre
arrendador y arrendatario porque de ser así impediría un eventual retorno del
cónyuge contratante a la vivienda arrendada (Sentencias de A.P. de Álava de 20
de septiembre de 2000, A.P. de Vizcaya de 29 de julio de 1999, A.P. de Santa
Cruz de 23 de enero 1999 y Burgos de 26 de octubre de 1999 y 17 de enero de
2.011, entre otras); ello claro está, salvo acuerdo expreso de los contratantes
para que en lo sucesivo el contrato tenga como único referente al cónyuge no
firmante del mismo.
4º) En
consecuencia parece más acertado entender que la subrogación en el contrato del
cónyuge favorecido por el uso es una novación subjetiva, pero meramente
provisional o interina porque durará mientras subsista la medida dictada en el
proceso matrimonial; y en
consecuencia, una vez desaparecida la interinidad, esto es cesada la atribución
judicial del uso de la vivienda familiar, el mismo mecanismo de la notificación
de la modificación al arrendador hará que recobre plena eficacia el vínculo con
el primitivo arrendatario, que podrá ocupar nuevamente la vivienda sin
necesidad de nuevo convenio.
5º) Abundaría
también en este mismo sentido de la necesidad de demandar conjuntamente a ambos
cónyuges la sentencia del TC de 31 de octubre de 1.986, cuando
sostuvo que "el art. 96 CC ha creado un litis consorcio pasivo
necesario al equiparar al cónyuge no titular (no firmante) del contrato de
arrendamiento con el suscriptor del mismo, considerando a ambos en la misma
situación jurídica contractual. La consecuencia procesal es, pues, la necesidad
de traer a juicio a los dos para evitar que, ausente uno, pueda éste verse
afectado sustancialmente en su derecho material (aquí la posesión arrendaticia)
por la sentencia dictada contra el otro, con eficacia de cosa juzgada, es
decir, con indefensión insubsanable. De ahí, para impedirlo, que la doctrina
jurisprudencial haya determinado el deber de apreciar "ex officio" la
no llamada al juicio del litisconsorte y declarar mal formada la relación
jurídica procesal, sin entrar en el fondo del asunto.
6º) Desde esa
premisa debe entenderse que la demanda de resolución del contrato fue
correctamente dirigida frente a ambos cónyuges, por mucho que la condena al
desalojo y al pago de la renta solo incumbiera al consorte no contratante,
de lo que sigue que la sentencia impugnada se equivocó al desestimar ese primer
pronunciamiento frente al apelado y por ende también cuando condenó a la actora
al pago de las costas causadas al mismo, que en todo caso debería haber obviado
atendiendo a las dudas de derecho que evidencian las divergencias existentes en
la llamada jurisprudencia menor recaída sobre este mismo particular.
D) La sentencia
de la Audiencia Provincial de Burgos, sec. 3ª, de 17 de enero de 2011, nº
13/2011, rec. 359/2010 manifiesta que:
No pocas dudas
ha suscitado el precepto acerca de las consecuencias que se derivan del mismo y
en concreto cual es el carácter que ostenta el arrendatario saliente, mas al
respecto doctrina y jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias vienen
sosteniendo que independientemente de cual de los dos cónyuges sea titular del
contrato de arrendamiento, la atribución que de la vivienda familiar se realice
a uno de ellos, tanto a través del convenio regulador aprobado judicialmente,
como de la decisión judicial en un proceso matrimonial contencioso, no es más
que la atribución del uso exclusivo de la misma, esto es su derecho a usarla y
disfrutarla. Derecho que no modifica la titularidad del contrato, ni
las obligaciones del arrendatario, use o no la vivienda, y que de ningún modo
supone una cesión a los efectos del art. 24 L.A.U que exija el consentimiento
del arrendador,pues frente a la sustitución que de la figura del
arrendatario cedente a favor del tercero cesionario que asume las obligaciones
y derechos de aquel, implica toda cesión ya onerosa ya gratuita, lo cierto es
que en la atribución del uso, es arrendatario quien lo era antes de la crisis
matrimonial, si bien se le priva de su derecho a usarla, no desapareciendo de
la relación contractual ya que es él quien asume las obligaciones frente al
arrendador, y ello porque aquella no es definitiva, en la medida en que tanto
el convenio aprobado judicialmente como las medidas acordadas por el Juez en un
proceso contencioso son susceptibles de modificación si varían las
circunstancias que sirvieron de fundamento a su adopción, de ahí que en una
determinada situación si fuere otro el interés familiar más digno de
protección, se daría un cambio en el uso, tornando éste por ejemplo al
cónyuge-arrendatario, modificación que es obvio no podría darse si se
entendiera que estamos ante una verdadera cesión con cambio de titularidad
contractual.
Por tanto, en el
supuesto de autos el arrendatario no queda exonerado de sus obligaciones frente
al arrendador, pues el hecho de la separación, nulidad o divorcio, no supone
una causa de resolución por ministerio de la ley en base al artículo 15 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos, simplemente se
limita a establecer un derecho de subrogación, siempre que se den los
requisitos legales, a favor del cónyuge no arrendatario; pero en los
casos que no se produzca dicha subrogación, o bien no se proceda a su
comunicación en la forma que establece el artículo 15.2 de la LAU el
arrendatario viene obligado al pago de las rentas durante el plazo de duración
pactado en el contrato, sin que el mero hecho de la separación, nulidad o
divorcio atribuya al arrendatario una facultad de desistir de forma unilateral
del contrato.
La situación de una parte contractual no tiene
porqué afectar los derechos de la contraria, de tal manera que para que ésta
pueda quedar vinculada por ella deberá hacerse participe de manera clara y
concluyente y ello por, sin que pueda hacerse responsable del incumplimiento de
ello a la parte arrendadora, ajena a las relaciones internas de aquéllas. Y
en este sentido debe ser entendido el artículo 15.2 de la LAU que establece la
obligación de comunicar, pero no indica cual de los dos cónyuges debe hacerlo.
www.gonzaleztorresabogados.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario